상가 임대차계약서 특약에 무엇을 넣어야 할까?

월 차임의 지급일, 부가가치세 포함 여부, 관리비 금액과 포함 항목, 전기·수도 등 별도 사용료의 정산방식을 구분해 두면 매달 반복되는 비용 분쟁을 줄일 수 있습니다.

계약 목적 업종을 명시하고, 해당 업종의 인허가나 용도 적합 여부를 누가 어떤 시점까지 확인할지 정하는 것이 좋습니다. “허가가 안 나오면 무조건 계약 취소”처럼 막연하게 쓰기보다 확인 주체, 기한, 계약금 처리 방법을 구체화해야 합니다.

냉난방기, 전기증설, 급배수, 소방, 간판, 누수 등 주요 시설별로 기존 상태와 수선 책임을 확인합니다. 임차인의 인테리어 공사 범위와 임대인의 사전 승인이 필요한 항목도 함께 정하면 좋습니다.

“원상복구” 한 단어만 쓰기보다 입점 당시 사진을 첨부하고, 천장·바닥·칸막이·간판·냉난방기 등 주요 시설의 존치 또는 철거 여부를 적어두는 것이 좋습니다.

중도해지를 허용하기로 합의한다면 통보기간, 차임 부담 종료일, 새 임차인 계약 체결 여부, 중개보수 부담 등을 명확히 정합니다. 고정기간 계약에서 중도해지권이 있는지 여부는 실제 종료 가능 시점을 크게 바꿀 수 있습니다.

상가건물 임대차보호법 제15조는 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 따라서 계약갱신요구권이나 권리금 회수기회 등 법정 보호를 특약 한 줄로 무조건 없앨 수 있다고 생각하면 안 됩니다.

• 입점 전 현장사진
• 시설물·비품 인수목록
• 관리비 산출표
• 인테리어 공사 승인 내용
• 주차·간판·공용공간 사용조건
• 임대인·임차인이 합의한 별도 도면이나 견적서