상가 월세 3기 연체,
언제 계약해지가 가능한가?

상가건물 임대차보호법 제10조의8은 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 규정하고 있습니다.

따라서 반드시 3개월을 연속해서 전혀 지급하지 않아야만 하는 것은 아닙니다. 중간에 일부 차임을 지급한 경우에도 현재 남아 있는 연체 차임의 총액이 얼마인지 확인해야 합니다.

예를 들어 월세가 300만원인 상가에서 1월과 2월 차임을 내지 못하고 3월에 300만원을 지급했다고 해보겠습니다. 이후 4월분 차임의 약정 지급기일이 지나도록 다시 지급하지 않았다면, 단순히 달력에서 미납 월만 세기보다 전체 발생 차임과 실제 지급액을 비교해야 합니다.

다른 변제나 별도 합의가 없고 3월의 300만원이 차임 원금에 지급된 단순한 사례라면, 4월분 지급기일 후 미지급 차임은 1,200만원 - 300만원 = 900만원입니다.

월세 300만원에서 900만원은 정확히 3기의 차임액입니다.

어느 달의 차임이 미납으로 남는지를 구분할 때는 변제충당 문제가 중요할 수 있습니다. 그러나 이 사례처럼 다른 채무나 비용 문제가 없고 월세 원금만 단순 비교한다면, 3월의 300만원을 1월분으로 보든 3월분으로 보든 4월분 지급기일까지 발생한 차임 원금은 1,200만원이고 실제 지급한 차임 원금은 300만원입니다.

따라서 남아 있는 차임 원금 총액 900만원 자체는 달라지지 않습니다.

위 사례에서는 단순히 4월이 되었다는 사실만으로 판단하는 것이 아닙니다. 계약서에서 정한 4월분 차임의 지급기일이 도래했고, 그 지급기일이 지나도록 지급되지 않아 실제 연체액이 900만원에 도달했는지를 확인해야 합니다.

그 시점에 월세 300만원의 3기 차임액인 900만원에 도달했다면 상가건물 임대차보호법 제10조의8에 따른 계약해지 사유가 될 수 있습니다.

대법원은 2026년 6월 24일 선고한 2024다320215 판결에서 차임연체액이 3기 차임액에 달하면 임대인의 계약해지권이 즉시 발생한다고 판단했습니다.

또 임대인이 이미 발생한 해지권을 행사하는 경우, 해지 의사표시가 임차인에게 도달하기 전에 임차인이 임대인의 동의 없이 일부 연체차임을 지급해 연체액이 3기 미만으로 줄었다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 이미 발생한 해지권이 소멸한다고 볼 수 없다고 판단했습니다.

• 임대차계약서상 월 차임 금액
• 계약서상 매월 차임 지급기일
• 실제 계좌 입금일과 입금액
• 일부 지급 또는 미지급 내역
• 임대인·임차인 사이 별도 합의 여부
• 과거 3기 차임액에 도달했던 시점이 있었는지

여러 달에 걸쳐 일부 금액을 지급했다면 ‘몇 달을 안 냈는가’만 세기보다 발생 차임과 실제 지급액을 날짜별로 정리해보는 것이 좋습니다.