3기 연체 후 월세를 내면 계약해지를 막을 수 있을까?

현재 연체액만 보는 것이 아니라 과거 어느 시점에 연체차임이 3기분에 도달했는지 확인해야 합니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의8은 그 금액에 달하는 때 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다.

대법원 2024다320215 판결은 3기 차임액에 도달하면 해지권이 즉시 발생한다고 보았습니다. 또 임대인이 그 해지권을 행사한 뒤, 해지 의사표시가 임차인에게 도달하기 전에 임차인이 임대인 동의 없이 일부 연체차임을 지급해 연체액이 3기 미만이 된 경우에도 특별한 사정이 없는 한 이미 발생한 해지권은 소멸하지 않는다고 판단했습니다.

3기분에 도달하기 전에 지급하여 연체액이 기준 아래로 유지되는 경우와 이미 3기분에 도달한 뒤 지급하는 경우는 다릅니다. 또한 임대인이 지급을 받아들이면서 별도로 합의했는지, 해지권을 행사했는지 등 구체적인 사실관계에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.

• 각 월 차임 지급기일
• 3기분에 처음 도달한 날짜
• 임대인의 해지 통보 날짜와 도달 여부
• 그 전후 지급한 금액과 날짜
• 지급 후 임대인과 새로 합의한 내용이 있는지

중간에 돈이 들어왔다는 이유만으로 과거의 3기 연체 사실이나 해지권 발생 시점이 자동으로 사라졌다고 단정하기 어렵습니다. 반대로 해지권을 실제로 행사했는지, 이후 합의가 있었는지도 중요하므로 문자·내용증명·계좌내역을 함께 보관하는 것이 좋습니다.